2024年末的青岛楼市，开发商占了两个便宜： 青岛短暂的土地“断拍”红利；10月延续的市场热度红利。 买房人也占了两个便宜： 主城多数存量新盘，赔钱出货，入手后留给房企降价的空间不大； 新开的楼盘，有更高的得房率，相比二手房更有保值的优势。 胡Sir本篇就简单聊聊，看看年轻刚需是如何把开发商逼到墙角，开发商又如何“绝地反击”的。 01定位高端的主城“海景房”，如何一步步变成刚需集中地？ 被青岛年轻人逼到墙角第一个项目，莫过于市北欢乐滨海城的中信泰富滨海国际中心。 同时，它也是2024年打响市北西部降价第一炮的项目。 前几日，济南中信泰富玖著项目发布了一个产品提升清单明细，各项优化都是提升成本。 如果青岛中信泰富滨海国际中心出现业主不满意的情况，胡Sir认为开发商也会这么做。 为何如此自信？胡Sir认为有两点： 1.热爱“公益事业”的中信泰富在欢乐滨海城已经投入那么多，继续加深又何妨？ 中信泰富在2021年底拿地，算上商业大约地价超1万/㎡，而且参与了海岸线的环境优化和设施投入。 拿地近2年后才开始卖房，2024年又把一期局部楼座的价格下调到1万78，到目前才去化掉一期1/3的库存。 换做民企，早就封盘解散队伍了；换做中海，早就开始“卸甲”了。 中信泰富不赚钱，交个朋友~ 假如，咱们只是说假如。假如业主后期交付不达预期，相信滨海国际中心一期大有可能会出一个比济南更好的产品提升清单。 2.中信泰富除了滨海国际中心，后期还有两块住宅土地，卖家秀还是要做。 胡Sir认为：滨海国际中心（一期）肯定是兑付最好的一期，但也是设计最差的一期。 我们多次去滨海国际中心考察，发现其成本投入倒是比四方几个盘多，但设计和营销力真是存在不小的问题。 项目一直宣传的会所，主要就是入户大堂和负一层已经外包出去的健身房，其他功能区几乎可以称之为“没有”。 大门的气派感给足，门口的水系和树也没少花钱。 整体的标准化形象太重、太直（把门做大，模板下来，其他平铺直叙）。 我们看多了项目，一看中信泰富一期就是被设计院牵着走，用心程度之弱可见一斑。 负一层的“下沉庭院”，像塑料大棚一样，其他功能区间的很多场所关着门。 单体的立面还算可以，在青岛超过了中端水平，用的局部铝板线条和仿石涂料。 大区内呈现的景观，目前看中规中矩，看图纸其他部分也没太大亮点。 总的来讲，中信泰富大概把设计费主要花在商业办公楼上了。 滨海国际中心（一期）的确没有亮点，更别说跟南京和济南项目相比。 项目的精装标准不算低，但是高层的户型和公摊相比新规后的项目比较吃亏。 一期建面115-135-144-174平，本来定位地缘首改、改善盘，结果降价后变成了刚需盘。 在项目降价前，胡Sir有个朋友计划入手一套144平小高层，后来感觉整个项目的刚需调性太高而放弃想法。 如果房企最早能精准定位，直接把面积定到89-99-115和135平，可以实现“低开高走”。结果现在改善客群也不喜欢，只能收刚需。 或者说，如果说中信泰富坚持不降价，并且把项目设计更好、楼座和户型能多考虑景观，那也可以收进来改善客户。 目前看，的确是出现了“不伦不类”的现象，只能说适合刚需。 据说，中信泰富项目的新的一期也在规划，估计定位面积会更大。这次，估计也会吸取一期的教训，把设计做优化吧。 至于存量库存，最近在加推10号楼，对刚需客户也算是一个选择。 毕竟，带精装、能和高总价客户在一个社区，而且旁边还有建设中的山姆会员超市。 目前开发商赔钱的价格，配合不敢降标的状态，难道不是把开发商逼到了墙角吗？ 02城阳价格买李沧，开发商和买房人，究竟谁赔了？ 李沧区接棒森林公园的，看起来好像是沧口的峯悦湾和芳华地，尤其是前者。 一个周末，分销成交就超过21套，算上案场的，更多。 截至11月11日，看网上房地产数据上的中铁建峯悦湾已售就超过了100套。6月份开盘的项目，也算是不错了。 目前的售价范围：95平的套三，大约135~150万；119平的一梯一户小高层，成交价大约188~200万。 看单价，峯悦湾的单价1.4~1.7万/平（均指建面），的确比城阳、黄岛还便宜。 但这个容积率2.9的老城新项目，的确不能跟近郊核心区的改善盘比较。 这里的确没配套，主要靠规划。 沧口就不用多讲了，本身就是典型的“老奶牛区域”，学校和商业配套比较落后、城市界面较差。 规划的山大九年一贯制学校慢慢补齐教育资源，但在遍地名校的当下，把预期放平稳。 规划中的商业，这个胡Sir比较熟，去过几个城市的合生汇，大概介于家家悦和万达广场之间的水平。 那为什么峯悦湾销售不错呢？ 胡Sir认为，主要有三点： 其一，通勤优势。 虽然从项目到地铁站步行不算近，但年轻人开车通勤前往市北CBD等工作区，还不是要优于往北的刚需盘。 其二，分销带看路线。 往南的胜利桥、闫家山等楼盘，都比峯悦湾价格贵，但凡从南往北带客户，价格冲击力促成年轻人感性入手。 换句话讲，中铁建峯悦湾相当于截胡了双子星城、君望公馆，又瓜分了中海雲境的客源。 像中铁诺德青樾湾、青实清荷名郡，本身又不属于当下的赛道。 其三，也是最关键——北站附近可供的土地虽然是“天量”，但短期内能拿地的房企不易出现，有点类似于当年的中交楼山春晓。 于是，沧口的峯悦湾销量好就没什么值得惊奇的了。 这个盘，开发商真的赚了吗？ 中铁建峯悦湾地块的成交楼面地价是8650元/㎡，均价1万56，盈利空间不大，现金流还没回正。 但是，本身项目也不属于“西派”等高端产品系，建安成本不算太高，关键是暂时能达成短期的回款任务。 那这些刚需买房人赚了吗？ 在可选择范围内，只能说还可以。后面这里的事儿，两三年内他们还看不到。 而且，户型设计相对还可以，套内适当也增加了一点得房率。这么看，它的确比当年楼山春晓要良心点。 因此在短期内，项目和买房人都算是“平衡”，点到为止。 03没有胜利者，一个阶段，解决一个阶段的事儿 现阶段，青岛很多楼盘的确被年轻人逼的直接到了墙角。 有的项目，3万、5万的低首付就能定房，价格几乎也是成本价。比如，青岛高新区的两三个项目就是典型案例。 有的项目，本身是高层产品，也尽全力把“赠送面积”的规定用到极致。 而且，售楼处建好已经几个月了，为了能让买房人看起来“卖得好”，直到现在才准备开盘。 再就是东李有的项目，已经是亏损状态的楼盘，为了让年轻的买房人不再担心“降标”的风险，时不时组织“业主开放日看建设进展”。 甭管这些业主能不能看明白，来的是不是“业主”，但这个动作一定要有。 …… 青岛买房人，尤其是年轻人，真的把开发商逼到墙角了吗？ 还是说开发商这些动作也是“拿捏”年轻人的方式，为了促成交易？ 客观讲，在青岛多数存量新楼盘中，利润高的项目没有几个。 现在的一些楼盘的成交价，多数还真是“赔钱回款”。尤其是像中信泰富滨海国际中心那种，简直就是“做公益”。 整个青岛，像北站、碱厂、东李、四方还有不少可出让土地，但供地节奏平稳（主要是没人拿地），的确在短期也能这些年轻刚需买房人感觉到“断货”去上车。 再说了，年轻人在每个阶段有每个阶段的任务，主流思想舆论还是要买房安家结婚生娃。 年轻人把开发商逼到了墙角，也获得了适当的优惠力度； 开发商也没有那么“卑微”，公司是赔钱出货，这不也回了款、保了现金流吗？ 对于年轻人买房而言，有机会就上车。一个阶段，解决一个阶段的事儿，也没有太大赔钱空间，至少比前几年要合适不少。 前期选盘，中期谈价格和做资产配置方案，后期装修，都能用上胡Sir，能帮到您也都是缘分。