文：同策研究院分析师陈舒 2020年11月30日，自如宣布并购贝客青年精品公寓。贝客青年精品公寓在全国拥有31个项目，主要为白领公寓，合计房源5000余间，分布在北京、上海、南京、苏州、徐州等地。并购完成后，自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等城市运营五十余个集中式公寓项目。 自从2017年7月26日，住建部放出了“租售同权”的大利好后，长租公寓市场迅速成为2018年的新风口，吸引众多资本涌入，投融资金额直线上升。在市场快速饱和的大环境下，2019年初部分手握融资资金的长租公寓企业，开始了行业内的并购浪潮。通过并购，管理房源规模得到快速扩大，一方面助力企业快速抢占市场，另一方面形成的规模效应能充分整合资源，降低成本。2019年，长租公寓行业的收并购事件明显增多，例如，蛋壳公寓以2亿美元全资战略收购长租公寓运营商爱上租；湾流国际与星窝创享青年公寓并购，并成为星窝最大股东；麦家公寓收购上海寓见公寓；安歆集团与雅住公寓合并，雅住完全并入安歆的运营体系等等。 表：2018年长租公寓融资情况（部分） 图：中国长租公寓行业投融资情况 但在过于激烈的市场竞争下，为抢占市场份额，长租公寓企业“高收低租”，盲目扩张，导致一些企业资金链开始出现问题，全国多地长租公寓企业爆雷事件频频发生。从2018年开始，GO窝公寓、Color公寓、爱公寓、鼎家公寓等一大批长租公寓企业发生爆雷、跑路事件。到2019年，53家长租公寓出现经营问题，其中资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。据不完全统计，从2017年起至今，有报道可循的出现陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路等问题的长租公寓企业超100家，其中2020年发生“爆雷”事件的企业占比近四成，其中约70%由“高收低租”模式导致。前有分散式公寓“租金两头吃”，后有集中式公寓陷入现金流危机，整个长租公寓行业风波不断。 长租公寓的危机频繁爆发，引来了相关部门的高度重视，并从2019年开始国家密集颁布长租公寓政策。2019年9月，住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会；年底住建部发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》等。众多政策的出台对长租公寓行业来说是一种整顿肃清，虽然给正规、正常、稳健经营的长租公寓企业更多的发展空间，但同时给予长租公寓行业一当头棒喝，长租公寓进入强监管时代。 表：2019年主要长租公寓企业投融资事件 从融资风口到资本寒冬有时候可能只需要1年的时间。2019年以来，长租公寓行业遇冷，融资难度加大。据统计，2019年全年长租公寓行业投融资事件16起，同比减少15起，投融资金额123.01亿元。2019年长租公寓融资难度加大，但是单笔融资金额庞大，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。其中，2019年自如、蛋壳、窝趣、魔方及城家五家公寓获大笔融资共18.4亿美元，安歆公寓也获数亿元人民币投资，头部企业融资额远高于2018年公寓行业融资总额。但到2020年，疫情突袭，世界黑天鹅事件频发，出租率大幅下降，客户违约率提升，加之各类经营风险暴露，资本投资更趋于理性保守，融资难度加剧，鲜少有企业获得融资资金支持。而融资难意味着巨大的运营压力，2020年上半年又有16家长租公寓企业出局，长租公寓行业发展大环境遇冷。 表：2020年上半年长租公寓死亡名单 到2020年，面对大环境遇冷、经营压力大、融资困难的局面，行业分化加剧，底层企业大量死亡，部分企业入不敷出，而“活下去”则成为目前长租公寓企业现阶段的核心诉求。同时，由于企业资金融资和收入减少，资金已不足以满足无论是通过收并购还是依靠自身发展进行大幅快速扩张，甚至是对发展起反作用。2020年上半年，集中式长租公寓拓店速度趋于停滞，部分品牌门店数量负增长，部分门店关停，无房企新进入该领域。 此次疫情推动着行业格局变革，长租公寓行业将进一步整合，企业会更加注重基础运营能力的打造，更加注重现金流的管理，更加理性务实，收并购也或更加注重所收购企业的质量。 诚如此次，自如收购贝客青年精品公寓，是基于战略角度的收并购。贝客产品主打集中式公寓，覆盖北京、上海、南京、苏州等一二线城市，全国拥有近40家门店，包含贝客自有品牌直营，合资项目品牌体系、顾问咨询项目等，总管理房间数超6000间，管理资产面积逾15万㎡。而作为分散式长租机构龙头企业，自如租赁产品都以分散式为主，收购贝客在于与现有分散式房源形成互补，快速提升自如在核心城市的集中式公寓规模。并在进一步扩大企业规模的同时，助力自如形成自如分散式合租、整租、豪宅，以及集中式独栋和社区的全品类租住产品覆盖，实现在不同目标市场落地多品牌策略，为用户提供更丰富和自由的房源选择。